T-5337-78
Paddlewheel Village Limited (Demanderesse)
c.
Le commissaire du territoire du Yukon et la Reine
(Défendeurs)
Division de première instance, le juge Collier—
Whitehorse, les 3 et 4 juillet; Vancouver, le 7
septembre 1979.
Brefs de prérogative — Jugement déclaratoire et mandamus
— Couronne — Terres situées dans le territoire du Yukon —
Réversion — Projet de subdivision d'un lot en trois lopins —
Lot situé â la périphérie de Whitehorse mais englobé dans la
ville lors de l'extension de celle-ci — Demande de jugement
déclarant que le lot n'est pas assujetti au droit de réversion de
la Couronne fédérale tel que le prévoit le Règlement sur les
terres territoriales — Demande de mandamus enjoignant au
commissaire d'approuver le plan de subdivision ou d'en ordon-
ner la modification — Il échet d'examiner si le lot est soumis
au droit de réversion et, dans l'affirmative, â quel moment —
Il échet d'examiner si le droit de réversion s'applique vu la
nature de la subdivision — Loi sur les terres territoriales,
S.R.C. 1970, c. T-6, art. 4 — Loi sur le Yukon, S.R.C. 1970, c.
Y-2, art. 46 — Règlement sur les terres territoriales, DORS/
61-1, art. 7(1),(2).
En 1967, la Couronne fédérale céda par contrat un terrain
non bâti (devenu subséquemment le lot 530) à un particulier et,
le 20 avril 1970, le Ministre en ordonna l'enregistrement. Le lot
fut vendu par la suite à la demanderesse. Le 24 avril 1972, la
ville de Whitehorse a étendu son territoire, lequel a englobé du
coup le lot en cause. En 1977, la demanderesse s'est proposée
de subdiviser le lot en deux lopins et a reçu les approbations
requises. En attendant l'approbation définitive, la demande-
resse a demandé l'autorisation de subdiviser le lot en trois
lopins. Le commissaire du territoire ne prit aucune décision à
l'égard de cette demande. Le gouvernement du Yukon souleva
la question du droit de réversion à la Couronne, à savoir qu'à la
subdivision de certains lots, un tiers des lots subdivisés revient à
la Couronne fédérale. La demanderesse conclut à un jugement
déclarant que le lot en cause n'est pas assujetti au droit de
réversion; elle conclut également à un mandamus enjoignant au
commissaire du territoire d'approuver ou de rejeter le second
plan de subdivision. Le principal point est de savoir si le lot 530
est soumis à la réserve et à la condition énoncées à l'alinéa
7(1)b) du Règlement sur les terres territoriales et, dans l'affir-
mative, à quel moment.
Arrêt: les demandes sont accueillies. Le contrat initial de
vente tombe nettement dans le cadre de la phrase «Toute
convention de vente ... concernant des terres territoriales ...».
La condition de réversion énoncée à l'alinéa 7(1)b) du Règle-
ment sur les terres territoriales était donc incluse dans le
contrat et s'appliquait au lot 530. Rien n'enlève à la Couronne
son droit de réversion. L'expression «lots urbains» désigne un
bien-fonds qui se prête à une subdivision en lots et fait partie
d'une ville existante ou, dans certains cas, d'une ville projetée.
Les lots subdivisés doivent être desservis par des rues et bénéfi-
cier des services habituels. Ces rues et services doivent exister
ou être projetés. Bien qu'un promoteur commercial procède
rarement à une subdivision visée à l'alinéa 7(1)b), le rédacteur
a eu cette possibilité en vue lorsqu'il a prescrit un droit de
réversion pour les biens-fonds non bâtis d'une superficie de plus
de 10 acres, achetés puis morcelés en lots à des fins commercia-
les ou résidentielles dans une cité ou ville. Le lot 530 et la zone
qui l'entoure ne peuvent être considérés comme ayant; à aucun
moment pertinent, fait partie d'un lotissement urbain. Le seul
fait qu'il ait été inclus dans la ville ne l'a pas fait passer de
l'état de zone rurale ou partiellement aménagée à la périphérie
d'une ville à l'état de lot urbain. La réserve ne s'applique donc
pas. Le commissaire a l'obligation d'approuver le plan en cause
ou d'en exiger la modification.
Arrêt suivi: Nowlan c. Le commissaire du territoire du
Yukon C.S.T.Y. n° 359/77 (16 juin 1978, non publié).
DEMANDES.
AVOCATS:
I. J. Cable pour la demanderesse.
S. B. Horton pour le défendeur Commissaire
du territoire du Yukon.
G. O. Eggertson pour la défenderesse La
Reine.
PROCUREURS:
Cable, Veale, Cosco & Morris, Whitehorse,
pour la demanderesse.
S. B. Horton, Whitehorse, pour le défendeur
Commissaire du territoire du Yukon.
Le sous-procureur général du Canada pour la
défenderesse La Reine.
Ce qui suit est la version française des motifs
du jugement rendus par
LE JUGE COLLIER: La demanderesse est pro-
priétaire du lot 1004 Quad. 105-D/11, qui se
trouve maintenant dans la ville de Whitehorse
(territoire du Yukon).
Désirant diviser le lot en deux, elle a présenté un
plan de subdivision à l'approbation du commissaire
du territoire du Yukon. Un différend s'est élevé
sur le point de savoir si ledit bien-fonds est régi par
le paragraphe 7(1) du Règlement sur les terres
territoriales, DORS/61-1. C'est ce différend qui a
donné lieu à la présente action.
Le Règlement en question prévoit que lorsque
certains lots sont subdivisés, un tiers des lopins
créés revient à la Couronne fédérale. Je citerai
textuellement, un peu plus loin, certains passages
de ce Règlement, et notamment le paragraphe
7(1).
Dans le présent litige, la demanderesse réclame
un jugement déclaratoire stipulant que ledit lot
n'est pas assujetti à ce droit de réversion. Elle
réclame aussi contre le commissaire un mandamus
lui enjoignant d'approuver le plan de subdivision
ou d'exiger sa modification.
Une grande partie des faits importants ne sont
pas litigieux. Le lot 1004 a d'abord fait partie du
lot 530, du groupe 804 situé dans le territoire du
Yukon. Il est contigu au lot 532.
Le 25 janvier 1965, Albert George ter Voert
(«ter Voert») acquit le lot 532 de la Couronne
fédérale par contrat de vente.
Le 14 février 1966, il offrit d'acheter le lot 530,
en vue de l'utiliser, conjointement avec le lot 532,
comme terrain de camping à l'intention des touris-
tes. Le 11 octobre 1967, la Couronne fédérale le
lui céda par un contrat où il était. stipulé que
l'acheteur devrait, au l er septembre 1969, y avoir
apporté pour au moins $10,000 d'améliorations.
L'acheteur s'engageait aussi à faire arpenter le
bien-fonds par un arpenteur fédéral avant l'émis-
sion des lettres patentes.
L'arpentage fut exécuté et enregistré sous le n°
55860 aux Archives d'arpentage des terres du
Canada à Ottawa. Il fut enregistré dans la circons-
cription d'enregistrement des biens-fonds du
Yukon, le 13 mars 1970.
Le 20 avril 1970, le ministre des Affaires indien-
nes et du Nord canadien ordonna au registrateur
de la circonscription d'enregistrement des biens-
fonds du Yukon de délivrer un certificat de titre en
faveur de ter Voert relativement au lot 530, ce qui
fut fait le 23 avril 1970.
Peu après, les lots 530 et 532 furent vendus à
Equity Investments (Yukon) Ltd. Le transfert du
lot 530 est daté du 8 mai 1970 et son enregistre-
ment, du 21 mai 1970.
Pendant l'été 1970, Equity Investments a
employé M. Douglas Belley en qualité de gérant de
ces lots, sur lesquels étaient exploités des installa
tions touristiques et un terrain de camping.
Depuis juin 1971, Belley est président et action-
naire majoritaire de la demanderesse.
Equity Investments a vendu à la demanderesse
les lots 530 et 532. Le transfert du lot 530 date du
5 janvier 1971 et son enregistrement, du 15 janvier
1971. Le titre de propriété délivré à la demande-
resse porte le n° 341 «W W».
L'article 7 du Règlement sur les terres territo-
riales est ainsi rédigé:
Vente de terres territoriales
7. (I) Toute convention de vente et toute concession concer-
nant des terres territoriales autres que les lotissements urbains
arpentés doit comprendre les réserves et conditions ci-dessous
indiquées, en outre de celles que prescrit la Loi:
a) Une réserve de la partie ou des parties de terres que peut
à l'occasion s'approprier Sa Majesté du droit du Canada,
pour l'aménagement d'une route publique; et
b) La condition que, lorsque les terres vendues ont une
superficie de plus de dix acres et que le propriétaire subdivise
la totalité ou une partie desdites terres en lots urbains, la
Couronne aura droit au tiers des lopins dudit lotissement.
(2) Le choix des lopins à la propriété desquels la Couronne
pourra avoir droit en vertu de l'alinéa b) du paragraphe (1)
s'effectuera de la façon suivante: le propriétaire choisira tout
d'abord deux lopins, et l'agent des terres choisira ensuite un
lopin pour la Couronne; le procédé sera répété jusqu'à ce que
tous les lopins aient été choisis.
Ce Règlement a été pris en vertu de la Loi sur les
terres territoriales', dont l'article 4 est ainsi
conçu:
VENTE OU LOCATION DES TERRES
TERRITORIALES
4. Sous réserve de la présente loi, le gouverneur en conseil
peut autoriser la vente, la location ou autre aliénation des terres
territoriales, et établir des règlements autorisant le Ministre à
vendre, céder à bail ou autrement aliéner des terres territoria-
les, sous réserve des restrictions et conditions que peut prescrire
le gouverneur en conseil.
La demanderesse a voulu subdiviser le lot 530,
et M. Belley a donné des instructions à cet égard à
M. J. F. Welter, arpenteur fédéral. Le 22 novem-
bre 1977, un tracé préliminaire fut soumis à la
ville de Whitehorse. Il proposait de diviser le lot
530 en deux: le lot 530-1 et le lot 530-2. Le même
tracé a été envoyé au commissaire, le 16 décembre
1977 (pièce 15). Le 28 novembre 1977, la ville et,
le 30 décembre 1977, l'administrateur du territoire
du Yukon, donnèrent une approbation provisoire.
' S.R.C. 1970, c. T-6.
Je qualifie l'approbation de provisoire parce
qu'avant de donner une approbation définitive, il
faut qu'il y ait eu arpentage et dépôt d'un plan en
bonne et due forme et du carnet de l'arpenteur. On
apporta quelques changements aux lignes de bor-
nage proposées des nouveaux lots, ainsi qu'à la
numérotation de ces derniers qui devinrent les lots
1004 et 1005. Les travaux d'arpentage eurent lieu
entre le 18 et le 25 janvier 1978.
Tant qu'il ne fut question que de diviser en deux
le lot 530, personne ne mentionna le droit de
réversion de la Couronne. Cela, je présume, tient
au fait que le paragraphe 7(2) du Règlement
prévoit une subdivision en au moins trois lots avant
que la Couronne ait le droit d'en choisir un.
L'approbation définitive n'étant toujours pas
donnée, M. Belley décida de demander une subdi
vision en trois lots. Le 12 janvier 1978, il soumit
un tracé préliminaire (pièce 13) divisant le lot 530
en trois: le lot 530-1, le lot 530-2 et le lot 530-3.
C'est alors que le gouvernement du territoire du
Yukon souleva la question du droit de réversion de
la Couronne (voir pièce 18 en date du 7 février
1978).
Mais les procédures relatives à la subdivision du
lot 530 en lots 1004 et 1005 se poursuivaient
néanmoins. La ville de Whitehorse donna son
approbation définitive le 27 février 1978, et le
commissaire du territoire du Yukon donna la
sienne le 14 mars 1978.
Le 19 avril 1978 (pièce 19), un tracé prélimi-
naire de la subdivision projetée du lot 1004 en
deux lots fut soumis. Je présume qu'il visait à
remplacer celui du 12 janvier 1978, en raison du
changement de numérotation des lots.
Le 25 avril 1978, M. Welter écrivit au gouver-
nement du territoire du Yukon qu'il n'était pas
assujetti au droit de réversion. Le gouvernement
du territoire du Yukon lui répondit (pièce 23),
soutenant le contraire.
L'affaire en était alors arrivée à une impasse. Le
commissaire ne fit rien. Il n'approuva le plan qui
lui avait été présenté le 25 avril 1978 ni n'exigea sa
modification. De toute évidence, les parties pen-
saient qu'il leur faudrait porter la question devant
les tribunaux.
Le principal point est donc de savoir si le lot 530
est soumis à la réserve et à la condition énoncées à
l'alinéa 7(1)b) du Règlement. Les parties nourris-
sent quelque doute sur le document qui, en l'es-
pèce, est réputé contenir la réserve en question:
est-ce le contrat de vente conclu avec ter Voert le
11 octobre 1967, ou bien la notification (pièce 3)
du 20 avril 1970? Dans la Loi sur les terres
territoriales, le terme, «concession» désigne notam-
ment la notification.
A l'époque de la passation du contrat de vente,
ces terres territoriales n'étaient pas arpentées; à la
date de la notification, elles l'étaient. Au cours des
débats, les avocats ont soutenu que l'article 7 du
Règlement était mal rédigé. C'est aussi mon avis.
Ils s'accordent pour dire qu'il faut lire le début du
paragraphe 7(1) comme s'il y avait une virgule
après le terme «territoriales» et une autre virgule
après le terme «arpentés». C'est encore mon avis.
Si on interprète littéralement le début du para-
graphe 7(1), en l'espèce, le contrat de vente et la
concession seraient tous deux réputés contenir la
réserve énoncée à l'alinéa b). Dans le cas de la
notification du 20 avril 1970, il faut toutefois
déterminer si le lot 530 n'était pas à ce moment-là
un lotissement «urbain».
Si je ne m'abuse, ni Me Eggertson, l'avocat de la
Couronne, ni Me Horton, l'avocat du commissaire,
n'ont prétendu qu'à la date de la notification, le lot
530 était un lotissement «urbain». Toutefois, les
deux avocats s'accordent à dire qu'en 1978,
c'est-à-dire au moment où l'on projetait de diviser
le lot 530 en trois (ou le lot 1004 en deux), la
demanderesse a subdivisé son bien-fonds «en lots
urbains». Cette affirmation se fonde principale-
ment sur l'extension, en 1971 et 1972, du territoire
de la ville de Whitehorse. Celle-ci a en effet
englobé le lot 530 et une large zone alentour de ce
dernier. Me Horton prétend que cette extension a
pris effet le 24 avril 1972. Toujours selon lui, à
partir de cette date le lot 530 était un «lotissement
urbain». Et toute division subséquente, en trois lots
ou plus, était une subdivision en lots «urbains».
Tout cela soulève la question du sens qu'il con-
vient de donner au terme «urbain» du Règlement.
Avant d'aborder ce problème, j'estime cepen-
dant qu'il faut déterminer à partir de quel docu
ment l'on décidera si le terme «urbain» s'applique
au bien-fonds qui nous intéresse. Selon moi, le
contrat de vente passé par ter Voert entre nette-
ment dans le cadre de la phrase «Toute convention
de vente . .. concernant des terres territoria-
les . ...» La condition de réversion énoncée à l'ali-
néa b) était donc incluse dans le contrat et s'appli-
quait au lot 530.
L'avocat de la demanderesse prétend que même
si tel était le cas, le droit de réversion réputé inclus
dans le contrat de vente [TRADUCTION] «a été
éteint par le transfert de l'administration de certai-
nes terres territoriales au territoire du Yukon par
Sa Majesté». Par décret en date du 19 août 1970
(pièce 29), la Couronne a en effet transféré au
territoire du Yukon l'administration de tous ses
droits, titres et intérêts sur les terres territoriales
énumérées dans une annexe dudit décret. Le lot
530 en fait partie.
L'article 46 de la Loi sur le Yukon 2 a été
également invoqué. En voici le texte:
Terrains
46. Les biens-fonds suivants, savoir:
a) les terrains acquis avant ou après le ler avril 1955 au
moyen de fonds territoriaux,
b) les terres publiques dont l'administration a avant ou après
le ler avril 1955, été transférée au territoire par le gouver-
neur en conseil,
c) les routes, rues, ruelles et sentiers sur des terres publiques,
et
d) les terrains acquis par le territoire à la suite de ventes
pour arrérages d'impôts,
sont et demeurent dévolus à Sa Majesté du chef du Canada,
mais le droit à la jouissance bénéficiaire ou au produit en est
par les présentes attribué au territoire et est assujetti au
contrôle du commissaire en conseil. Tous ces terrains, terres,
routes, rues, ruelles ou sentiers peuvent être détenus par le
commissaire et en son nom pour la jouissance bénéficiaire du
territoire.
L'on a soutenu qu'il a pour effet de donner au
commissaire le droit d'établir ses propres règles en
matière d'administration et de contrôle de biens-
fonds comme le lot 530, et que le commissaire n'a
2 S.R.C. 1970, c. Y-2.
prévu aucun droit de réversion lors de la subdivi
sion en lots urbains.
Je ne m'explique pas cette thèse. J'estime que
l'article 46 ne comporte rien qui enlève à la Cou-
ronne son droit de réversion. Le bien-fonds
demeure dévolu à la Couronne, et celle-ci conserve
selon moi son droit de réversion.
Il ne reste donc qu'à déterminer si la demande-
resse a subdivisé ses terres en lots urbains. Il s'agit
là d'une question délicate.
Les avocats disent avoir été incapables de trou-
ver dans la jurisprudence publiée un jugement qui
interprète le terme «urbain». L'avocat de la deman-
deresse a fait appel à plusieurs décisions britanni-
ques anciennes qui interprètent le terme «ville». 3
Elles sont utiles, mais non probantes.
Il en va de même pour les définitions que don-
nent les dictionnaires. Ceux que j'ai consultés ne
contiennent pas le terme «urbain»; mais je présume
que l'on peut dire sans risque de se tromper qu'il
signifie «qui est de la ville». Voici l'un des sens que
The Shorter Oxford English Dictionary (3e éd.)
1965 donne au terme «ville»:
[TRADUCTION] Maintenant, désigne habituellement un groupe-
ment d'immeubles publics et privés, plus grand qu'un village, et
ayant un gouvernement local plus complexe et plus indépen-
dant; s'applique non seulement à un «bourg» et à une «cité»,
mais aussi à un «district urbain»» et parfois aussi à des lieux
habités plus petits qu'un «district urbain».
Le Living Webster Encyclopedic Dictionary of the
English Language (1971) en donne une définition
analogue:
[TRADUCTION] Un groupement de maisons habitées, plus
grand qu'un village et ayant un gouvernement local plus com-
plexe; une cité ou un bourg; ... la principale ville ou cité d'un
district ou d'un pays; le centre d'une cité; une municipalité en
Nouvelle-Angleterre avec une organisation et des pouvoirs plus
restreints que ceux d'une cité; un canton, dans des états autres
que la Nouvelle-Angleterre; les citadins.
Je me suis ensuite reporté à la définition que les
dictionnaires et les lois donnent du terme «town-
ship». Voici la définition du Shorter Oxford
Dictionary:
[TRADUCTION] 5. États-Unis et Canada. Une division d'un
comté ayant certains des pouvoirs corporatifs d'une administra
tion locale (dans les états plus récents, une division de six milles
carrés, ainsi appelée même lorsqu'elle ne comportait pas d'éta-
i Elliott c. The South Devon Railway Company (1848) L.J.
17 Ex. 262. Lord Carington c. Wycombe Railway Company
(1867-68) 3 L.R. Ch. App. 377. Falkner c. Somerset and
Dorset Railway Company (1873) L.R. 16 Eq. 458.
blissements de colons); ce qu'en 1685, on appelait une ville en
Nouvelle-Angleterre. 6. En Australie, en 1802, un emplace
ment tracé en vue de la construction d'une ville.
Le Living Webster en donne une définition
analogue.
La Loi sur l'arpentage des terres du Canada 4 a
prévu (article 33) 5 que:
... les terres publiques doivent être réparties en townships
quadrilatéraux.
Chaque «township» renferme trente-six sections
ayant chacune une superficie d'environ un mille
carré (article 35). 5
L'article 46 de la Loi s'est référé à toutes les
lignes de bornage de «townships, sections, subdivi
sions légales ou autres subdivisions autorisées de
terres publiques», 6 mais ne donne aucune défini-
tion de ces termes et expressions.
Notons aussi que la Loi sur les titres de biens-
fonds' (qui s'applique aux terres territoriales)
traite de subdivision (article 83) et de subdivision
d'un bien-fonds aux fins de le lotir «en emplace
ments de ville» (article 86). Elle ne contient
aucune définition de l'expression «emplacement de
ville», mais elle me semble envisager ce que l'on
s'attend normalement à trouver dans un plan de
subdivision, à savoir: des chemins, des rues, des
passages, etc. (voir en particulier le paragraphe
86(2)).
Tout cela ne m'aide toutefois guère à déterminer
avec exactitude ce que le rédacteur du Règlement
avait en tête lorsqu'il a utilisé l'expression «lots
urbains».
A mon sens, cette expression désigne un bien-
fonds, qui se prête à une subdivision en lots et fait
partie du territoire d'une ville existante ou, dans
certains cas, d'une ville projetée. Les lots subdivi-
sés doivent donc être desservis par des rues et
bénéficier des services habituels. Ces rues, services,
etc. doivent exister ou être projetés. Bien qu'un
promoteur commercial procède rarement à la sub
division visée à l'alinéa 7(1)b), il me semble que le
rédacteur ait eu cette possibilité en vue lorsqu'il a
prescrit un droit de réversion pour les biens-fonds
non bâtis d'une superficie de plus de 10 acres,
achetés puis morcelés en lots à des fins commercia-
° S.R.C. 1970, c. L-5.
5 Par la suite abrogés par les S.C. 1976-77, c. 30, art. 22.
6 Par la suite modifié par les S.C. 1976-77, c. 30, art. 26.
S.R.C. 1970, c. L-4.
les ou résidentielles dans une cité ou une ville.
En l'espèce, il ressort de la preuve que le lot 530
et la zone qui l'entoure, tant avant qu'après l'ex-
tension du territoire de Whitehorse, ne présen-
taient pas ce que je considère être les caractéristi-
ques des lots urbains. Le secteur où se trouve le lot
530 ne comporte aucun tracé de rues, de chemins,
ou d'artères publiques, au sens habituel de ces
termes. Dans cette zone, les biens-fonds, aussi bien
en 1967 que maintenant, appartiennent principale-
ment au secteur public et ne sont pas aménagés.
Le lot 530, en particulier, ne bénéficie d'aucun
service public tel que les égouts, l'eau ou la poste.
M. Belley a installé ses propres systèmes d'eau et
d'égout. L'électricité ne provient pas de la ville,
mais d'une société privée.
A mon sens, le lot 530 et la zone qui l'entoure ne
peuvent être considérés avoir, à aucun moment
pertinent, fait partie d'un lotissement urbain. En
1967 et en 1970, ils étaient une zone rurale ou
partiellement aménagée à la périphérie d'une ville.
Le seul fait que le lot 530 ait été inclus dans la
ville en 1971 ou 1972 ne l'a pas converti en lot
urbain.
La réserve ne s'applique donc pas.
Il y aura un jugement déclaratoire dans ce sens.
En vertu du Règlement concernant les plans
relatifs aux biens-fonds, DORS/57-20, le com-
missaire a l'obligation d'approuver le plan en ques
tion ou d'exiger sa modification.
Conformément au jugement prononcé par le
juge Maddison dans Nowlan c. Le commissaire du
territoire du Yukon 8 , je rendrai un mandamus
enjoignant au commissaire d'approuver le tracé de
la subdivision projetée du lot 1004 ou bien de le
renvoyer à la demanderesse aux fins de modifica
tion. Bien entendu, aucune modification ne pourra
exiger la cession d'un lot à la Couronne.
La demanderesse a droit à ses dépens.
8 C.S.T.Y. n° 359/77 (décision non publiée rendue le 16 juin
1978).
Vous allez être redirigé vers la version la plus récente de la loi, qui peut ne pas être la version considérée au moment où le jugement a été rendu.